LTV ใหม่ ตามมาตรการผ่อนคลาย2564 ส่งผลยังไงต่อการกู้ซื้อบ้าน

LTV คืออะไร?

LTV มาจาก Loan to Value Ratio

เป็นมาตรการที่ธนาคารใช้อ้างอิงเพื่อกำหนดวงเงินปล่อยกู้ ที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ เป็นมาตรการที่ถูกกำหนดจากธนาคารแห่งประเทศไทย

โดยพิจารณาจาก...ราคาบ้าน...และจำนวนสัญญาที่กู้ (การกู้ซื้อบ้านหนึ่งหลังนับเป็น 1 สัญญา)

เป็นการกำหนดสัดส่วนวงเงินปล่อยกู้ต่อราคาบ้าน เช่น LTV 90% หมายความว่า วงเงินปล่อยกู้คิดเป็น 90%ของราคาบ้าน (ราคาในที่นี้หมายถึงราคาประเมินธนาคารของบ้านหลังที่ยื่นกู้นั้น) แปลความง่ายๆก็คือ กู้ได้ไม่เต็มราคาบ้านนั่นแหละ

เช่นบ้านขายที่ราคา 2,100,000 บาท

ธนาคารประเมินได้ 2,000,000 บาท

และผู้ซื้อมีความสามารถในการเป็นหนี้ได้ 2,200,000 บาท

ที่ LTV 90%

ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้สูงสุด 90% ของ 2,000,000 (90% ของราคาประเมินธนาคารหรือกำลังซื้อกำหนดตามตัวเลขที่ต่ำกว่า) คือ...1,800,000 บาท

ในกรณีเดียวกันนี้...ถ้าผู้ซื้อมีความสามารถในการเป็นหนี้ได้สูงสุด 1,750,000 บาท ธนาคารก็จะอนุมัติวงเงินปล่อยกู้ได้สูงสุดเท่ากับกำลังซื้อของผู้กู้นั่นคือ 1,750,000 บาท นั่นเอง

ส่วนต่างของราคาขายกับวงเงินอนุมัตินั่นแหละ คือส่วนที่ผู้จะซื้อบ้านต้องหามาเติมให้ถึงราคาที่เค้าขาย หรือต้องเจรจาขอส่วนลดเพิ่มเติมตรงไหนได้บ้าง จะหาจุดร่วมกันได้หรือไม่...

แต่ถ้า LTV 100% ก็หมายถึงธนาคารสามารถปล่อยเงินกู้ได้เท่ากับราคาประเมินบ้านหลังนั้นๆ

ตามตัวอย่างข้างต้น...

บ้านขายที่ราคา 2,100,000 บาท

ธนาคารประเมินได้ 2,000,000 บาท

และผู้ซื้อมีความสามารถในการเป็นหนี้ได้ 2,200,000 บาท

 LTV 100% ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้สูงสุด 100% ของ 2,000,000 (100% ของราคาประเมินธนาคารหรือกำลังซื้อกำหนดตามตัวเลขที่ต่ำกว่า ใช้ราคาประเมินธนาคารมาคำนวณเพราะต่ำกว่าความสามารถในการเป็นหนี้ของผู้กู้) คือ...2,000,000 บาท

ในกรณีเดียวกันนี้...ถ้าผู้ซื้อมีความสามารถในการเป็นหนี้ได้สูงสุด 1,750,000 บาท ธนาคารก็จะอนุมัติวงเงินปล่อยกู้ได้สูงสุดเท่ากับกำลังซื้อของผู้กู้นั่นคือ 1,750,000 บาท นั่นเอง

ทั้งนี้ก็ยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการเป็นหนี้ของผู้กู้ด้วยว่าได้สูงกว่าหรือเท่ากับราคาประเมิน และราคาขายบ้านหรือไม่ และนั่นแหละเป็นที่มาของ...การซื้อบ้านโดยไม่ต้องดาวน์นั่นเอง

เงื่อนไขที่ผู้ซื้อบ้านไม่ต้องควักเงินดาวน์ หรือเงินส่วนต่างของวงเงินอนุมัติกับราคาขายของบ้านหลังนั้นๆ

ประกอบด้วย 3 ส่วนด้วยกัน

# LTV 100% (ปล่อยกู้ได้ 100%)

 # ราคาประเมินของธนาคารสูงกว่าหรือเท่ากับราคาขายของบ้านหลังนั้นๆ

 # กำลังซื้อของผู้กู้สูงกว่าหรือเท่ากับราคาประเมินของธนาคารของบ้านหลังนั้นๆ

เงื่อนไขที่ผ่อนคลาย LTV ปี 2564 นี้จึงเอื้ออำนวยให้เกิดการซื้อบ้านโดยไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ให้เป็นไปได้ง่ายขึ้นจำง่ายๆคือ...เป็นเงื่อนไขที่ปล่อยกู้ 100% เกือบทุกกรณี พิเศษสำหรับบ้านหลังแรกกู้เพิ่มได้อีก 10% เป็น 110% ของราคาประเมินบ้าน เพื่อเป็นการกู้ซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือกู้ต่อเติมบ้าน

การวางแผนกลยุทธ์ราคาเพื่อสร้างโอกาสในการโอนขายได้ง่ายขึ้น เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องทำอย่างรัดกุมและสอดคล้องกับแผนการหลักของโครงการ